第一上海证券发布研究报告称，中国海外发展(00688)土储高度聚焦高能级城市，并拥有稳健的运营能力和财务结构，盈利能力行 业领先，市占率不断提升。公司 2023 年 1 至 11 月累计销售额同比增长 11.8%至 2870.3 亿元，预计公司全年销售额有望领跑行业。同时，融资能力和成本上 的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利及长远 发展。预计公司 2023 年至 2025 年的归母核心净利润分别 250 亿元、268 亿元及 302 亿元，给予 2024 年 8 倍市盈率，目标价 21.8 港元，买入评级。

▍第一上海证券主要观点如下：

权益销售金额排名上升至第一位

2023 年上半年公司实现合同销售额约 1801.8 亿元，同比增长 30.1%，行业排名第 三，权益口径销售金额排名上升至第一位。合同销售面积约 804 万平，同比增长 28.3%。整体市占率提高 0.76%至 2.86%。

公司依然聚焦主流城市主流地段布局， 一二线城市合约销售金额 1078 亿元，占比达 60%，在 33 个城市市占率位居当地 前三，其中北京合约销售 359 亿元，保持市占率第一。上半年销售回款率保持在 93.7%的高位，其中境内回款率达 109.9%，同比增长 14.8%。公司宣派中期股息每 股 35 港仙。

土地投资规模行业领先，战略布局合理

虽然市场波动下行，公司保持投资定力，聚焦高能级城市的优质资产精准投资，2023 年上半年新增总购地金额 414.3 亿元，对应货值 717 亿元，其中北上广深一线城市的 新增货值占比 44.7%。截至 2023 年 6 月末，公司总土储约 6096 万方(其中中海宏洋 土储为 2179 万方)，对应总货值 1.09 万亿元。公司(不含中海宏洋)在一线及强二 线土储占比为 70.5%，按货值计算占比为 81%。

集团旗下系列公司已售未结转金额为 2264 亿元(不含中海宏洋为 678 亿元)，较 22 年底增长 31%，为后续的业绩稳中有升 提供充足保障。

利润率维持行业领先，融资成本优势明显

期内公司整体毛利率为 22.6%，同比下降 0.9 个 ppt;归属股东的核心净利润率为 15.5%(扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益)，处于行业领先地位。公司资产 负债率约 58.3%，净负债率约 37.7%，平均融资成本约 3.54%。

公司在手现金约 1142 亿元，现金短债比约 1.67 倍，资本储备充足，使公司得以在行业企稳回升的过程 中把握市场机遇，获取优质项目。

投资业务坚定轻重并举，增长动能强劲

期内公司商业物业收入实现较快增长，收入同比增长 11.3%(剔除减租影响，同 比增长 18.7%)至 29.5 亿元，主要得益于公司 10 个运营项目投入运营，新项目 持续入市支撑商业收入增长。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达 115 万 方，占整体管理规模的 13.6%。写字楼出租率持续提升至 89.5%，年内新签约面积 同比增长 11%至 54 万平米;

购物中心出租率 97.8%，整体销售额及客流分别同比 增长 59%/53%，增长动能强劲。2023 年公司计划入市项目 20 个，下半年 10 个， 2024 年及以后计划入市持续有新项目入市，期内外拓轻资产合作签约 22 万平米合作意向 52 万平米，持续为商业收入增长添加动能。